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確かに季節ものではあるけれど

SUUMOに妙なノリで紹介された事故物件があったようです。

○家賃2.3万、ワケあり、オバケ付き! 大手スーモ掲載「事故物件」がヤバすぎる
 http://www.j-cast.com/2013/07/16179506.html?p=all

 “もちろん安いのには理由がある。「事故物件」だからだ。しかし、業者による
  その説明が、なぜかやたら軽い。まずのっけから、

  「事故物件♪ 人気の事故物件♪初期費用が少額♪TDL近い♪バストイレ付き♪」

  と、「♪」を連発しながら事故物件であることをアピールしてくる。確かに、割
  安の家賃を狙って事故物件を探す人はいるが、業者の側が「新築♪」や「駅
  近♪」と同じノリで「事故物件♪」を主張することは普通まずない。同じスー
  モでも、ほとんどの業者は「瑕疵あり」「告知事項あり」などぼかした形で、
  隅のほうに小さく書いているだけだ。

  続きもさらに凄い。

  「一人暮らしなのに一人暮らしではないような感覚にさせてくれる寂しがり屋
  さんにオススメのお部屋です♪」

  さらに、室内写真のコーナーには往年の人気漫画「オバケのQ太郎」のイラスト
  が意味ありげに掲載
されている。単に「事故物件」というだけではなく、出て
  はいけないモノがこの部屋では出るらしい
。”

 “話題の物件には「住みたい」というものを含め多数の問い合わせがあったとの
  ことで、16日午後でスーモでの掲載を終了している。”

まぁねぇ。オーナーにとって見れば、事故物件ってのは頭の痛い話ですから、住み手が見つかればありがたい(その次からは事故物件ではなくなりますから)ですけれど、こんなノリでやられちゃうのもどうかと…。
 しかも、「出てはいけないもの」ってのは告知義務はないですが、この紹介のおかげで「あそこは出る」と有名になっちゃったら…、おぉ、そりゃそれで「納涼一泊コース! 翌朝のお祓い付き♪」プランで元がとれる…わきゃないな^^;。
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募集会社との付き合い方 その3

 ちょいとした問題提起というか、“データを見なきゃ判断できないこともあるじゃん。データを見せろ~”というか、そういった感じで書き始めたエネルギー問題について結構な分量になってしまったり、相変わらずの震災対応っぷりに、横道にそれたりしちゃいましたが、「募集会社との付き合い方(→「その1」 と 「その2」)が、未完だったりして…^_^;。

 なので、今さら続きを書くのも憚れますが…。何しろ大した内容ではないもので… とは言ったものの未完ままってのも気持ちが悪いので、今回は募集会社との付き合い方の最終回を。

 さて、前回までで、募集会社との付き合い方で意識していることとして

 ○顔を覚えてもらう
 ○募集会社に自分の物件のことを知ってもらう

という2点
を挙げました。

 これ、当たり前なんですがとても重要。お客さまの希望条件に当方の物件が近かったとしても、当方の物件が担当者の頭に浮かばなければおすすめされない。仮に紹介されたとして、お客さまの質問(例えば一番近くのスーパーは?とか夜は明るいの?とか)に答えられなかったら、機会を逸してしまうかもしれないですから。

 でも…それだけでもダメなんですよね。何しろ、募集担当者だって感情を持っている人間。だから“好きな”オーナーの物件は優先的にすすめるけれど、“嫌いな”オーナーの物件は後回し、なんてなことがあったって不思議でも何でもない。もちろん、“オーナーを好きか嫌いかは関係ない。お客さまが喜んでくれる物件であればそれをおすすめする”というのが基本なんでしょうけれど。

 だからと言って、別に募集担当者に媚びへつらえ!と言っている訳ではなく、

 ※相手が嫌がることはしない
 ※相手に感謝の気持ちを忘れない

の2点
に気を付けているだけです。

 私は週一度は顔を出すようにしたものの「長居することとこちらから物件の話をすることは絶対に控えた」としましたけれど、これは、忙しいなか仕事の邪魔をしては悪いということと、入居者募集中にオーナーが不動産会社に顔を出すのは「状況確認」しに来たに決まっているから、つまり相手も分っているからです。

 仮に何らかの進捗があれば、「明日の午後、内覧が2名です」とか、「今日、法人契約先から依頼が入りました。違うエリアなんですが、何とかそれにねじ込もうと思っているので…」とか、相手が勝手にしゃべってくれます。何も話さなければ「あ、何も無いんだな」ということで、わざわざ聞かないようにしました。誰だって上手く行っていないことを報告するのは心苦しいですからね。

 それから、携帯・PCのメアド等々できるだけ私にコンタクトを取りやすくしているとも書きましたが、これは、「家賃を負けてくれと言っている」とか「この入居者でどうですか」等の判断を仰がれた時は、できるだけ早く、遅くともその日のうちに判断を下すようにするためです。また、断る時は原則、メールで回答しましたが、できるだけ理由を添え丁寧に回答するよう心がけました。

 要は、判断が遅いが故に他に決められてしまうかもしれない、というのもありますが、募集会社に「あの人はいつも判断が遅いから…」とか「あまり真剣にこちらのお願いを検討してくれない」とか思われないようにしたかったのです。極論すれば、お客さまの前で「あ、ここのオーナーは質問すればすぐに回答してくれますから、今携帯で確認しちゃいますね」というくらい信頼されることを目指しています。

 まぁ、後は基本的なことですが、例えば入居希望者がドタキャンしたとしても『こればかりは仕方ないですね。何かご不満な点があったんでしょうかね』」等、面白くないことがあっても前向きに接すること、入居者が決まったら必ず『すごい!』とか『この時期は動きが無いかと思っていましたけどありがとう』とか、とにかく感謝の気持ちを伝えることでしょうか。頑張って入居者を決めたのに「当然」というような顔をされたら、あまり面白くはないでしょうから。

 な~んて、偉そうなことを書いてしまいましたが、まだまだ修行中の身。研鑽に励みたいと思います(^v^)。

募集会社との付き合い方 その2

 二つ目に意識していることは、

 ○募集会社の担当者が、マンションのアピールポイントを理解していなければアピールしてくれない

ということです。

募集会社の担当者と一口に言っても、その募集会社が大手であれば、入社年数が浅い人もいればベテランもいます。私の物件の地域に詳しい人もいれば、そうでない人もいますから。

 そこで私は、マンションの概要とアピールしたいポイントや周辺情報をペーパーにまとめ、募集会社に渡しました。ただし、そこに書かれている内容を使うかどうかは募集会社にお任せとしました。担当者によって話法と言うか、お客さま対応が異なりますから。
 並行してH.P.の作成も。募集会社の方にお願いして、お客さま対応上の必要があればそのH.P.を利用すること、当方の物件の募集チラシを作る際はそこにURLを記載していただく、なんてな使い方をしています。
 ちなみに、いわゆるSEO対策なんてのも独力でやってみたところ、“駅に近い+賃貸”に、ある1フレーズを加えて検索すると、当方の物件は1位でヒットするようになりました…が、未だにH.P.をとおして入居が決まってケースはありません^_^;。

 要するに、“スーパーが近くにある”とか“夜も明るい”とか、物件を選んでいる方に、当方の物件での暮らしを(物件選びの際に)具体的にイメージしてもらいたいんです。そういった具体的なイメージをしていただくことで、より記憶に残り、親近感を持っていただくことになりますから。

 そういう、具体的にイメージしていただくための情報は、募集会社の担当者より私の方が詳しいですから、当然そういった情報を募集担当者に提供する、しかも利用しやすいように提供するために、上記のようなことをしています。(その3に続く)

募集会社との付き合い方 その1

 さてさて、久しぶりではありますが、たまにはマンション経営ネタでも書かないと…ということで、今回は募集会社との付き合い方について。

 オーナーにしてみると空室が生じることそのものは仕方がないけれど、その状態が長く続くことはできるだけ避けたいだから空室がでれば募集をお願いしている会社には何としても頑張って欲しい。なかなか決まらないとついつい状況を確認したくなってくる… まぁ、皆さんこのあたりは共通の心情だと思います。私も満室スタートとは言え、なかなか最後の二部屋が決まらずヤキモキしました。でも、以下の点を常に自分に言い聞かせていました。それは、

  ○募集する不動産会社の担当者にとっては、物件選びをしている方がどの物件と
   契約しようとも、自社をとおして契約してくれることを望む


ということです。
 オーナーとしては残念なことですが、別に不動産会社にとっては物件選びをしている方に対して、私の物件を優先しなきゃならないわけではなく、他の同じような感じの物件でも契約してくれれば手数料が入ります。逆に、私の物件をゴリ押しして、結果、他の不動産会社の紹介する他の物件と契約してしまう、なんてなことは避けたいはずです。

 そうすると、物件選びをしている方が当方の物件を選んでくれるように、物件そのものを魅力あるものにするとか、いろいろな点で差別化を図る、なんてなことはもちろん大切ですが、もう一つ、募集する不動産会社の担当者が、入居希望者に勧めやすい・契約までごきつけやすいようにする工夫も大切ということになります。
 もちろん、物件そのものを魅力的にすれば、そういった物件は募集する不動産会社の担当者にとっても勧めやすいし、また、契約までごきつけやすいのは確かです。でも、募集する不動産会社の担当者が、勧めやすい・契約までごきつけやすいようにする工夫と言うのはそれだけではないと思っています。

 まず、ものすごく当然と思われるかもしれませんが、私は

 ○募集会社の担当者が物件の存在を知らなければ、物件選びをしている方には勧めない

という点を強く意識
しています。

 このためには何をすべきか、と言えば、もうこれはオーナーである自分の顔を覚えてもらうことです(所有物件が多い場合はオーナーの顔を覚えてもらったって、物件を覚えてもらわなければ意味がありませんが、そのためにもまずはオーナーの顔を覚えてもらう方が早いでしょう)。
 では、自分の顔を覚えてもらうためには何をすべきか。当然、頻繁にコンタクトをとるのが最も手っ取り早い方法です。
 私は、大体週に1回はお店に顔を出すようにしていましたが、その際、長居することと、こちらから物件の話をすることは絶対に控えました(この点については後述)。
 それと、自分の携帯電話の番号・メールアドレス、自宅のPCのメールアドレスおよび勤務先のメールアドレスを関係者全員に通知し、先方が望めば、いつでも短時間で私とコンタクトができるようにしておきました。
 もう一つは必ず妻と一緒に顔を出すこと。この点はあまり自信はありませんが、あまり不動産会社にご夫婦で来店されるオーナーさんは少ないように思えます。であるとすると、毎回夫婦で顔を出していれば、“いつも夫婦で来る人”という印象付けができるかなぁと。(その2に続きます)

募集会社の選定理由 その2

 さて、昨日の続きを。

 営業力はありそうだけれど、“好ましくない”入居者まで引っ張ってきちゃいそうなA社ではなく、決めたのはH社。ここは当方のマンションの最寄り駅に支店がない(A社はあります)というデメリットがあるのですが、“法人契約に強い”を売りにしていました。実際、当方のマンション、7割の入居者が法人契約ですから看板に偽りは無しでした(^v^)。

 法人契約のメリットは、

  ○決まる時は数名(場合によっては一棟ごと)一気に決まること(その逆で、
   いなくなる時は一気にいなくなることも考えられるので、デメリットでも
   あるんですが…)
  ○家賃滞納の心配がほとんどないこと
  ○同じ会社に勤務する方がいるので、あまり問題行動を起こす人が少ないこと


などが挙げられます。

 法人契約に強いという点に関しては、当初私はメリットもデメリットもあるなぁ位しか考えていなかったのですが、妻が非常にこだわった点で、結論から言うと…正解でした。
 以前も記載したとおり、昨年のこの時期は市場の動きが悪く、また、当時は当方のマンションの近くに新築マンションが数棟できるという、オーナーにしてみれば望ましくない時期でした。実際、ある新築マンションは、半年経っても半分程度しか入居者が埋まらない、また別の駅から歩いて1分程度のマンションも入居者が埋まらず、家賃を9万円台から一気に7万円台に下げたり、エントランスを急遽明るいトーンの照明に切り替えたり等、苦戦するところばかりでした。一方、当方のマンションは家賃はほぼ相場(よりちょびっと高いかもしれません)であり、特に何かをしたわけでもないのですが、法人契約で7割埋まってしまいましたので、すぐに満室スタートとなりました。

 上記の法人契約と言う点は私が過小評価していた点ですが(反省&妻に感謝)、んじゃあ、私がもっとも重視していたのは何かというと、従業員と店の雰囲気です。営業を経験された方ならお分かりの方もいると思うのですが、お客さまと営業担当の相性というのは間違いなく存在しますし、また、同性・年齢が近い・性格が似たような感じほど相性が良い、という傾向があると思うんですよね。つまり、入居者はお店の従業員に似た感じの方が多くなる可能性がある、ということ。なので、店と従業員の雰囲気の良い会社じゃなければ、任せる気はなかったんです。

 そこで、妻と私はフリーの客を装ってそれぞれの会社の当方のマンションの担当では無い支店に行ってみたり、担当となる(予定の)支店は遠くからお店・従業員の雰囲気、さらには出入りする客層をチェックしてみました。
 H社の支店は狭い店ではありますが、従業員が若く、優しい・ニコニコしている感じのよい方が多く、出入りするお客さん達もほぼ同年代の同じような感じの方が多い印象。これが決め手でH社に任せることに。

 当方のマンションの入居者で法人契約じゃない方は、同支店が客付けをしてくれたのですが、皆若い割にきちんとしている入居者の方で(当方のマンションは法人契約で50代前後の方が2名いるだけで、残りは20代前半と30代前後の方です)、

 「読みどおりだぜぇ~。( ̄ー ̄)y-゜゜゜」

と自己満足に浸っている一方、「“データは?ロジックは?”という割には、最後は直感かいッ!」と、自身がアナログ人間であることを再確認
した次第です^_^;。
プロフィール

Author:tatsusae
会社に長時間いると飽きてしまうという、組織人としては致命的欠点を持つ、仮面サラリーマンです

保有資格
AFP、宅建、初級シスアド、簿記3級、証券外務員2種等々

特技
統計(日本計算機統計学会員なもので)
英会話(最近使ってないから怪しいけど…。一応米国のMBAホルダーだったりします)
初級の中国語会話(なぜかできたりします)

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