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蕎麦屋で一杯

 今晩は雨も降っていて遠出は面倒だったので、昔から良く行っているお蕎麦屋でご飯を済ませました。

 この店、元々は飲み屋をしていたご主人が、突然、「手打ち蕎麦屋をやりたい」ということで始めた店(だったと記憶しています)で、最初の頃は蕎麦の太さが均一ではなかったりと、いかにも「最近始めました!」的な感じだったのですが、香りや味は(もちろん手打ちですから)良かったのでちょくちょく通っておりました。

 私が一番気に入っているのは「蕎麦の実の山かけ」なのですが、今日は既に終わってしまっていたため、今までチャレンジしなかった天婦羅の盛り合わせをつまみに、千代の光を3合ほど飲み干して参りました。いやぁ幸せ。


はぎの
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外壁 その1

 内装と並んで大きな要素となるが外観です。壁の色・タイルの形、エントランス~通路の床材の色・形…。そのうち、通常は最も大きな面積を占めるのが外壁だと思います。私の場合賃貸併用住宅ですが、家族は「明るく見える建物にしたい」ことから「白い壁」を当初希望していました。

 私も白は好きな色ですが、実は白は最初から考えていませんでした。というのは…一番汚れが目立つのが白だとも思ったからです。

 話はそれますが、私の物件は「壁・天井等の外構部は30年メンテナンス不要」を売り物にしているハウスメーカーさんの施工です。マンションの耐久性において重要なことはメンテナンスをいかに計画的に行うかということですが、このためには十分な資金計画が必要となります。したがって、マンションを購入する際にはどれくらい管理費(のうち積立金がいくらか)を払うのかをしっかり見ておく必要があります。例えば10~15年程度経過した後、大抵外壁塗装の塗り直しなどを行うと思いますが、管理費が低いと「一時金の徴収」という危険があります。賃貸経営においてはオーナーがいかにきちんと資金を確保しておくのか、ということになります。

 先程記載のとおり、私の物件はこの中途でのメンテナンス費がかかりません(と言われています)が、一方でその分、他のメーカーに比較すると金額は高くなっております。ただし、一般的には必要とされる10~15年後のメンテナンス費用を考慮すると、トータルでは安くなっています(予定では)。この時迷ったのは「確かに耐久性は30年だけど、汚れるのはどうしようもない。そうすると、耐久性は15年程度のメーカーにしておいて、その分抑えた出費を将来のメンテナンス費に回す。そうすれば塗装を塗り直す=綺麗になるわけだから、長期的な競争力はこちらの方が維持できるなぁ」という考え方もできたからです。

 でも、私はメンテナンス不要を選択しました。なぜかって?だって、初期投資を抑えて、その分定期的に積み立てを行って将来のメンテナンス費用を確保する…ことができないかもしれない、って思ったからです。1年やそこらなら毎月積み立てを行うことも可能でしょうが、何しろ何十年にも渡って積み立てを行うのは難しいと思ったからです。積み立てていたお金がいつの間にやらどこかに…なんてなことは十分に起こり得ます。私はこのリスクを避けたかったのです。

賃貸部分の内装 その2

さて、こだわった賃貸部分の内装が結果にどう結びついたのか…。

 その前に、完成を間近に控えた内覧の日。ハウスメーカーの営業担当者も物件を見に来られましたが、部屋を見るなり、

「ウチの会社でもこんな高級感を出せるんだ~」
「これ、私が手掛けた物件の中でも一番良く出来てます」


実は内覧の日の2週間ほど前、この営業担当者には「物件完成までに後1ヵ月半ですが、現時点で入居者が3件しか決まっていないとのことなので、実は心配しています。通常であれば、新築、しかもこの時期(2~3月に募集していました)ですから問題ないはずなのですが、今年は不景気の影響か、各地の新築マンションで募集に苦労しているようです。募集会社は『家賃を下げてくれ』とか、不利なことはなかなかオーナーには言えないはずですから、募集会社と良く相談された方が良いですよ」と言われていましたが、内覧を終えると「周りの物件を平幕とすれば、ここは朝青竜(当時は引退前でした)。一人勝ち状態ですから、入居者募集には何も心配いらないです」。

 で、肝心の結果は…満室でスタートすることができました。これには、この偶然に獲得した“見た目の良さ”という競争力に依るところもあったと思います。もちろん、入居者募集の競争力には駅からの距離であるとか、広さ、使い勝手、それから家賃の額にさらには募集会社の営業力等々がありますが、見た目の良さというのも重要な要素です。と言うのは、部屋探しをしたことのある方はお分かりだと思いますが、一つの部屋を1時間も2時間もじっくり見る人はまぁいません。ほとんどは数十分程度でしょう。とすると、目で見えない性能・品質よりも、“見た目の良さ”の方が重要になるといえます。(余談ですが、ということは、性能・品質を売り物にしたい場合は、それをいかに見えるようにするのか、ということが重要になる、ということです)

 募集中はちょくちょく担当の店に顔を出していたのですが、店員さん達から

「すごく綺麗なマンションですね」
「内覧者が部屋を見た瞬間にテンションがあがります」
「お風呂場が明るいイメージで評判が良いです」

と、リップサービスもあるのでしょうが、こちらの狙った意図が、ほぼそのとおり内覧者に感じとって貰えたようです。

 “偶然に獲得した競争力”と言いましたが、思い出していただきたいのは、

 ○別に賃貸部分の内装のために特にお金をかけたわけではなく、ほとんどのオーナーが
  そうされるように標準仕様
にしか過ぎません。
 ○私はそうすることが普通だと思っていたため、各パーツの組み合わせを決めることに
  かなり多くの時間を割き、かつ考えましたが、そうしないオーナーが多い
(らしい)

ということです。「少しでも他の物件よりも良く見えるように」するためには、お金とアイデアが必要になります。私の場合、掛けたお金は他のオーナーとそれ程変わらないと思いますが、アイデアに割いた時間と労力には結果として違いが生じていました。つまり「時間と労力をかける」のは当然だと思っていましたから、そこでそれ程の競争力の差が出るなどとは思っていなかったのです。

 これは私が「賃貸仕様の部屋に住む」ことにしたから当然と言えば当然のことかもしれません。でも、その結果、私と同程度の金額を投資しているほとんどのオーナーがそこでは勝負していない“競争力”を獲得することが可能となったわけです。

賃貸部分の内装 その1

ハウスメーカー:「賃貸部分のドアは標準仕様では2色です」

私:「へっ?2色しかないの?しかもシンザクラと白…どちらも安っぽく見えるんだよなぁ…。あ、ブラウン系のドアもあるじゃん!これが良いな~。」

ハウスメーカー:「それはグレードが高いバージョンなので、金額が高くなります」

私:「う~ん…玄関口の床材も2種類しかないんだ…。もっとも、こっちの色は良いけど。ともかく選択肢が少ないなぁ。他の人から『少ない』って言われない?」

ハウスメーカー:「あまり…。大抵皆さんはこのあたりは時間をかけずに、『じゃあこれ』ということが多いですねぇ」

住宅部分の仕様を決め、賃貸部分の仕様の打ち合わせをした時の冒頭の会話です。住宅部分の仕様が決まった際「思ったより住宅部分が早く決まったのでスケジュール的に余裕ができましたから、賃貸部分の打ち合わせは1か月先位からスタートして間に合いますよ」とは言われていましたけど、そういうこととは…。

“自分が住む所じゃないから”ってことなのか、賃貸部分の仕様はバリエーションがあまり多くないハウスメーカーさんがほとんどのようです。建築費や賃貸部分の内装を決めるの時間を少しでも抑えたいオーナー側のニーズに応えようとした結果のようです。

でも「住めれば内装の感じなんかどうでも良いや~」とは部屋を借りる方々に思っていただけないでしょうし、第一、今回は我々自身が賃貸仕様の部屋に住むので、少しでも格好良くしたい。

 さ~てどうしようか。安っぽく見えるのは嫌だけれど、賃貸部分の仕様をグレードアップするとそれだけコストは簡単に跳ね上がるし…などと迷っていたら、我々が見ていた賃貸仕様カタログの版とは異なる版が。

ハウスメーカー:「あ、それは来月から使用予定の最新版です。お客さまにあまり人気の無い商品は新しい商品に定期的に入れ替えるんですよ」

“まぁ、そりゃそうだろうな”と思いながらペラペラページをめくっていると、最新版だとドアの色にブラウンがある!

私:「このドアにしたい。どうせ発注は来月なんだし。」

ハウスメーカー:「確認してみます」

ということで、無事、O.K. 「お客さまの場合は、最新版で選択していただいて結構です」とのこと。“やった~”と思いながらページをめくっていると、今度は“良い”と思っていた玄関口の床材が無くなっている!

ハウスメーカー:「あの色はあまり選択される人がいないってことですかねぇ。」

私:「うっそぉ。フローリングの床材をこの色にすれば格好良いのに…。すぐに在庫を切り替えるわけでもないだろうから、玄関の床材は現行版で、ドアは最新版で対応できない?」

ハウスメーカー:「確認してみます」

結果、これまたO.K. かくして、ウチのマンションは施工したハウスメーカーさんの中では唯一の新・旧バージョンの組み合わせとなりました。

さて、これが凶と出たのか吉と出たのかは次回に。

伊勢詣で2

 行ってきました!伊勢神宮~。

 まずは外宮からですが、個人的に外宮を中心に考えておりまして、神楽殿にて神楽奉納を行い「豊受大神宮大々御神楽祈祷大麻」なる特別なお札をいただきました。その際、困ったのは「何を祈願されますか?」と聞かれたこと。先にも書きましたが、今回のお伊勢参りは、こうして無事マンションの建築が終了し、満室経営が出来ていること等の報告&感謝のつもりだったもので…。「ん~。あんまり神様に願掛けを行うようなことは好きじゃないんですけど…。どうしても何か決めなきゃいけませんか?」と聞いたところ、「いけない、ということはありませんけど、わざわざ遠くから来られて何も祈願されないっていうのも…。じゃあ、こうしましょう。生きて行く上でやはり大切なのは健康であることですから、健康を祈願するので良いですか?」…まぁ、あまり他人を困らせても仕方ありませんからしぶしぶ承諾。

 でも感激したのは、外宮内を見学している間に祈祷を終え、後でお札をくれるんだろうと思っていたら、神楽殿の中に入り、祈祷&神楽を生で見られたこと!(そうゆうものらしいですけど…)久々に厳粛な気持ちになりましたが、たまには良いですね。
 それから外宮は内宮に比較すると観光客も少なく、また、鳥居をくぐると、すぐ木々が道を覆わんばかりに葉を茂らせていて、そのせいかぐっと体感温度が下がり、“日常から離れた”ような感覚にとらわれました。3年後の平成25年には遷宮が行われ半年間は新旧の正宮が併存するそうですから、再び訪れたいと思います。

 内宮は…いんやぁ~暑かった…。外宮を参拝後、お腹がすいてしまったのでおはらい町で牛丼&伊勢うどん&手ごね寿司をいただきましたが、その際、ビールなんぞを軽く2本ほど。不謹慎ながら…。おかげで内宮を参拝中は汗を吹き出すほどでした。
 それはさておき、さすが内宮。宇治橋からして美しく、そこから見る世界は「これが神様の住む場所か~」と妙に納得してしまいました。中に生えている木のこれまたでかいこと。まぁ、さすがは日本の総鎮守。迫力がその辺りの神社とは比較になりませんでした。

 写真はいろいろ迷いましたが、皆さんがあまりアップされないだろうということで、内宮で見かけた鶏の写真を。

木登り鶏

伊勢詣で

 これから伊勢神宮に行ってまいります!

 もちろん地鎮祭は行っておりますし、結婚式は江戸の総鎮守、神田明神で行っている関係上、建築等々の報告も行ってはいますが、そこはやはり伊勢神宮!「日本人なら一生に一度は…」とも思っていましたから、結構ワクワクものです。良い写真が取れたらアップいたします。

抱っこを嫌がりませんように

スヤスヤ


 我家の猫(♂、チンチラシルバー)です。性格はビビり。非常におとなしく、爪とぎやトイレも決められた場所以外では全くやらないなど、ほとんど問題はありません。でも、我家に来た時には既に15歳(人間だと70歳弱)。

 なつくかなぁ~と思いながら、こうゆう時、私は私の祖父さんの教え「子どもと動物はエサでつるに限る」を忠実に実行します。すると、3日もする頃には外出しようとする私の足にまとわりついて、お腹を見せるなど、すぐになついてくれました。

 とても可愛がっておりますが、問題(と言ってしまうとアレですが)が。抱っこされるのを嫌がるんです。抱っこされるのを嫌がる猫は多いらしく、周りからも「無理」と言われ、諦める…ような私ではありません(きっぱり)。

 もちろん、この時も祖父さんの教え「子どもと動物は~」の出番です。ウチの猫は牛乳が大好きなのですが、牛乳をあげる前に、必ず抱っこすることにしました。初めは嫌がりましたが、1週間もする頃には、だんだん大人しく抱っこされる時間が長くなってきました(祖父さん、すげぇ~)。すごいことに、牛乳が欲しい時は、抱っこされるのを待っているような素振りすら見せるようになりました(気のせいかもしれませんが…)。

 これって、実はオペラント条件付(もどき)を行ったんです。パブロフの条件反射は単に生理的反応と刺激が結びついているモノです(肉をみると涎を垂らす犬に、肉を上げる際に笛を聞かせると、そのうち笛を吹くだけで涎を垂らすようになる)。
 で、オペラント条件付は、ある特定の行動(この場合は大人しく抱っこされる)とご褒美(この場合は牛乳をもらえる)を結び付けようというもの。

 初期段階の結びつきが見られるようになったら、この場合で具体的に言うと、ある程度大人しく抱っこされるようになったら、今度は抱っこしても毎回は牛乳をあげないようにします。そうすると、牛乳を欲しいがために努力をする、この場合は抱っこされるのを嫌がらない(あわよくば抱っこをせがむ)ようになります(オペラント条件付けの理論にこの点が入っていたかどうか忘れちゃいましたが、説明するとそういうことかな、と)。

 なので次の段階は、3回抱っこで1回牛乳、これでも問題なく抱っこされるようなら5回抱っこで1回牛乳というように、段々間隔を開けてあげると、そのうち、全く牛乳をあげなくても、抱っこされるようになるはずです(理論的には)。この点は上手く行ったら報告します。

オーナーはどこに住むか

 さて、前回は上野精養軒の話でしたが、マンション経営に話を戻します。

 これまでは“収益力の確保”ということで、私がやったことを簡単に言っちゃえば、「造りは相場に合わせ、けど建築費を抑えた」ってことでした。でも、当然ながら長期の競争力維持も考慮すべきです。ただ実際に私が採用したのは広さ位で、この辺りの相場は例えば1Kで15~20㎡程度のところが多いのですが、そこを28㎡程度にしました。後細かい所もありますが、それはまた別の機会に。

 で、今日は家族の居住スペースについて。

 私のマンションは自宅併用ですが、住むのは私と妻、それから私の両親です。で良くあるケースのオーナー一族は最上階…とはしませんでした(実際、ハウスメーカーもすべて当初はそのようなプランを持ってきました)。

 両親の希望は

 ○大きい庭はいらないけれど、洗濯物を干すための小さい庭は欲しい
 ○階段の登り降りが大変だから1F
 ○掃除が大変だから、2DKもあれば良い

の三つ。それに対して私の妻の希望は

 ○いずれ同居はすることになるけれど、子どもができてしばらくは別々の生活が良い

 さてそうなると、両親用で2DK、我々用としては将来も考慮すると、最大我々に+こども&両親となるから少なくとも3LDK。そうなると1Fに2DKの部屋を作って、2F以上に3LDK。

 …でも待てよ。両親が同居するとした場合、階段の登り降りが嫌だからそもそも1Fなのに、上の階に上がってくるのは…。それに庭ど~すんのよ。エレベーター?でもって屋上に庭かぁ?コストが掛かるしなぁ~。
 で、閃いた(って程ではないけれど)!両親は1Fに3LDKで、我々が2Fに2DK。子どもが小さいうちなら我々には2DKで十分だし、同居するときは、我々が1Fに降りりゃあ済む。それにこうすると、賃貸部分は上位階になる。ご存じだと思いますが、賃貸は階数が上がるにつれ家賃が高いのが相場。そうすると、我々が住むスペースの面積トータルは変わらないのに、家賃収入は高くなる!

 さらに言うと、我々の住む部屋は将来賃貸に回すので、住宅仕様にせず、敢えて賃貸仕様に。もっとも、バリアフリーにするとか、食器棚を予め備え付けるとか、若干住宅仕様も取り入れましたけど、実はこれも別のメリットがありましたが、この点はまた別の機会に。

 まぁ、今後何が起こるかわかりませんから、はたしてこれで良かったのかどうかは…。でも、現時点では結構満足しています。

絶妙のタイミング

 先日、上野精養軒4Fにあるビアガーデンに行ってきました。

 汗が吹き出るほど暑いわけでもなく、ビールを飲むには最高のコンディションでした。時間も17:00スタートですが、その時間から飲んでいると、不忍池 → 夕焼け → 夜景と景色も綺麗でした。

 今度の日曜日(9月19日)までらしいので、過ぎゆく猛暑を惜しみたい方は是非どうぞ。

上野精養軒2 上野精養軒1 上野精養軒3
    



バッファーも考えて

 前回、「途中段階では金額に対して“値引き交渉”は一切せず、ひたすら“納得の行く”建物を目指して設計をお願いした」と書きましたが、これにも理由があります。

 工事は長期間に及びます(私の場合は8か月)。そうするとその間に、コストを抑えるために一旦は我慢したことも「やっぱりこうしたい!!」となるケースも出てきます。それに、図面段階でどんなに一所懸命頑張ったところで、いざ目の前で完成してゆく物件をを見ると「あ、考えていたのと違~う!」ってところも出てきます。
 で、値引き交渉が済んだ後で「ここをこうして欲しい」とすると、大抵は(より良くするわけですから)費用はアップします。その際、その前段階の値引きが大きければ大きいほど、この費用アップを抑えることが難しくなるだろうことは容易に想像がつきます(そんなあくどいメーカーはあまりいないでしょうけれど、「この際、値引き分を挽回するために多めに請求してやれ」ってことになるかも…ってのは考えすぎでしょうけど)。
 簡単に言っちゃうと値引き交渉を一回で済ませたかったのです。値引き交渉って、時間と根気が必要になりますから。

 それはそうと、この「計画段階と実際にお金を支払う時の金額はかなりの差になる(ことがほとんど)」ってのは、家を建てたことがある方ならお分かりいただけると思います。で、さらに追い打ちをかけるのが、翌年度に支払うことになる不動産取得税。
 後者はともかく、前者、つまり当初の設計からの変更は結構な確率で発生しちゃうと思いますが、これってギリギリの予算でやっていると対応しきれないですから、最悪の場合、諦めることに…。

 私の場合、実はこのためにバッファを用意してありました。当初の融資額に

  ○引越代と建築期間中の仮住まいの家賃
  ○引越後の住宅部分のエアコン・カーテン代等
  ○不動産取得税

を含めていたんです。

 「ん?結局支出するんだから同じじゃん」…そのとおり、同じなんです。でも、引越代や建築期間中の仮住まいの家賃も融資額に含めていたのがポイントになるんです。
 てのは、これらの金額について融資の実行は家が引き渡される前後となりますが、実際の支払いは…もう済んでいるんですよね。だからその分、予算を超えてしまった支払いに充てることが可能になります。

 実際、私の場合もかなり考えて設計したのですが、やはり完成が近付くにつれて「ここはこう直したい」という箇所が出てきてしまいましたが、バッファ内で抑えることに成功しました。





負ける土俵で戦わない

 プロを相手に建築費を値切るために、まず私がやったのはハウスメーカー数社のコンペの段階から、設計だけではなく、必ず概算建築費や家賃収入等を含めた長期収支を提示してもらうこととしました。
 で、各社の収支計算方法を見比べて、何をコストに含め、何を含めていないかを把握し「こういった条件(例えば空き室率とか、税金を含める含めないとか)で計算し直してくれ」と要求しました。

 それと同時にあるハウスメーカーから同社が使用している収支シミュレーションファイルをいただいて、色々と収入面の条件を変えて(空室率とか、家賃の低下率とか)、どの程度まで建築費を抑えると収益がどうなるかを自分でも把握しておきました。
 でも、この途中段階では金額に対して“値引き交渉”は一切せず、ひたすら“納得の行く”建物を目指して設計をお願いしました。

 ようやく関係者が納得する建物の設計が完成し、提示された金額は…予想どおりというか、こちらの希望する金額の上限よりも20%程度高い金額。
 ここから、私は自分で計算した長期収支表に基づいて、ハウスメーカー提示の金額ではリスクが高すぎること、よって、自分の計算に基づく金額まで下げてくれなければ契約はしないと伝えました。

 通常であれば、購入しようと思う商品に対する価値(素材・性能だけじゃなく付加価値も含め)が高いか低いか、ってことが問題になるわけで、こちらに知識があれば、「でも他社なら同じ性能の商品をいくらで…」とかやりあえるんですが、いかんせん素人、そんな知識はございません。
 で、私は長期収支を提示して「最初にお願いしたのは、プラスにならんでも良いけれど、持ち出しは困るって言ったじゃん。だから、いくつかの前提条件に基づいた金額のうち、最悪ケースはともかく、中庸ケースの金額位にしてくれなきゃ契約しないよ」って。

 もちろん、先方も商売ですからなかなか「うん」とは言ってくれませんでしたが、最終的に20%以上の値引きに成功!

 要は、「相手の得意とする土俵では戦わない」ということです。

 相手はハウスメーカーですから、自社製品の“セールスポイント”は知り尽くしていますし、それを説明する話法・資料も豊富に取り揃えています。私も、これでもか!ってくらい見させられました。「へぇ~そうなの。」とか「ふ~ん。すげぇ。」というのが結構あったと思います(だからこそ契約したんですけど)。でも、「この金額じゃないと無理」の一点で押し通しちゃいました。

 この結果、私の場合賃貸併用住宅ですが、単純にビジネスとして考える、つまり、住宅部分を除いて考えると、6割程度部屋が埋まっていれば収支上はトントンとなりました。

設計にあたって最初に考えたこと

 ハウスメーカーにコンタクトを取り始めた直後は、「本当に多額の借金をして建てるの怖いなぁ~」という気持ちが強かったんです。ホントは…。でも、家族が「あ、こんな間取りが良いなぁ~」とか、「マンション部分はこれはダメだよね」と楽しそうに話しているのを見ると後には引けないしねぇ…。で、後には引けないなら、極力失敗する可能性を減らすしかないな、と。
 失敗っていろいろありますけど、賃貸併用住宅の場合だと「入居者が入らない」ってのはもちろんそうだし、「この間取り使いにくい~」と家族に思われることだってそうだし…。

 で、設計にあたって重視したのは、

 ○収益力が確保できるかどうか。
 ○経過年と共に変化する家族状況に対応できるプランかどうか。
 ○見て、カッコ良いかどうか。


この一番目って、オーナー業されたことがある方って、皆さん悩みますよね。少なくとも私は散々苦労しました。

 収益を上げようとすれば、家賃を高く設定するしかないのですが、そもそもその設定した家賃で入居者が入るのかどうか…。
 もう少し詳しく言うと、自分が住んでいる地域の同程度の“広さ”のマンションの場合の相場ってのがありますよね。そうすると、もし、設備を相場どおりにすれば、収入の上限が決まってきます。
 相場以上の設備にするとか、何らかの付加価値を提供することで、収入の上限を上げることは理論的には可能です。でもね、相場以上の設備にするってことはそれだけコストもかかりますから、収益が上がるとは限りません。それに、何らかの付加価値って…それが簡単に思いつくなら皆やるんですよね。

 色々考えて、私は

  ○各部屋の広さは相場より広く
  ○設備は相場並み

とすることにしました(結局、付加価値が浮かばなかったんですぅ)。よって、理論的な収入の上限が決まります。そうすると、収益を上げようとすれば、いかにコストを抑えられるのかにかかってくる。
 でも、材質を落とすことはできないし(それやると家賃は相場以下になりますから)、
材料を自己調達するとか、コンペにかける、なんてのは中々素人ができるもんじゃないし…建築費を値切るしかない! これなら簡単。でも、相手もプロですからね。そこで私がとった戦略は…次回に。

マンションオーナーになるまで

 初めまして。某金融機関でサラリーマンをしていますが、2010年の4月よりマンションオーナーとなりました。マンションと言っても、自宅併用の小規模なものですが、現在12戸の部屋+車1台とバイク2台の駐車場はともに空きなし状態。
 結果、家賃収入>サラリーマンの収入となってしまい、今や本業はオーナー業でサラリーマンは副業に

 今年は不況のためか、かなり苦戦されたところが多かったようで、実際、同時期に近所でいくつか新築マンションが建てられましたが、半年経っても半分程度しか埋まっていないところや、当初より20%程度家賃を値下げしたりしたところもあるなかで、家賃も当初計画どおりのままで満室となりました。本当にラッキー!

 でも、長いなが~いオーナー業。将来は何が起こるか分かりませんから、これからさらに勉強せねば…ということで、このブログは、オーナー・入居者共により良い賃貸マンションライフを目指した奮戦記。でも何となく始めたってのも…。なので、テーマは興味の赴くままに…(許して下さい)。


今回のテーマ
 最初のテーマは…何にしましょうかね。そもそもどういった経緯でマンション経営したかあたりが無難でしょうか。

 私自身は冒頭に記載したように、普通のサラリーマンですが、ちょっとした事情から2005年頃に現在の土地を購入します。都内の駅から歩いて5分、100坪程度の広さです。キャッシュで…と言いたいところですが、やはり一部は借金で購入しました。
 それから4年後…ローンの残債は1,500万円程度残っておりましたが、家族の事情から家を建てることに。

 でも…。手元に十分な資金も無いし、どうしようかなぁと。で、誰でも思いつくと思いますが「賃貸併用住宅」にしたらどうなるんだろうと。

 そこで早速ハウスメーカー数社とコンタクトを取ります。条件は、

 ○頭金は数百万程度しか準備できない。よって、金融機関がほとんどの
  資金を融資してくれること。
 ○儲けられるにこしたことは無いけれど、住宅部分もあることだから、
  毎月の持ち出しがなければそれで良い。


が必須。

「そんな都合良くいかないよねぇ~」と思っていたら、各社とも「大丈夫ですよ」との返事。「あ、そうなの?」ということで、それから3か月、各社と設計図の睨めっこの日々が続くことに…。

実は「マンションオーナー」ってやってみたいとは思っていましたが「大変だろうし、何よりお金もかかるし…」と実際にやる気はほとんどなかったんですけどね…。ハウスメーカーとコンタクトを取ることで一気に実現してしまった、というのが真相です。
プロフィール

tatsusae

Author:tatsusae
会社に長時間いると飽きてしまうという、組織人としては致命的欠点を持つ、仮面サラリーマンです

保有資格
AFP、宅建、初級シスアド、簿記3級、証券外務員2種等々

特技
統計(日本計算機統計学会員なもので)
英会話(最近使ってないから怪しいけど…。一応米国のMBAホルダーだったりします)
初級の中国語会話(なぜかできたりします)

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